코로나19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가 임차인의 매출과 소득이 급감하면서 상가 임차인에게 임대료는 큰 부담으로 작용하고 있습니다.
이는 자영업자의 폐업으로 고스란히 이어지고 있는데요.
지난 7월 기준 국내 자영업자 수는 총 554만8000명으로 지난해 같은 달보다 12만7000명 줄어든 것으로 나타났습니다.
이에 정부에서는 상가 임차인에 대한 구제책 마련을 위해 상가건물 임대차보호법을 개정하였습니다, 이렇게 개정한 상가건물 임대차보호법은 11월 1일부터 본격 시행됩니다.
이번 개정안은 코로나19 같은 대규모 감염병이 유행할 경우 임차인이 임대료 감액청구권을 행사할 수 있도록 하고 임대료 연체 유예기간을 6개월로 연장하는 등의 내용을 담고 있습니다.
11월부터 시행되는 상가건물 임대차보호법은 구체적으로 무엇이 바뀌는지 알아보겠습니다.
임대료 연체 유예기간 연장
개정안에는 임시특례 규정이 마련돼 11월 이후 상가 임차인이 최대 6개월까지 임대료를 연체해도 나가라고 요구할 수가 없게 됩니다.
다만 법 시행 후 6개월을 연체하고, 2개월을 추가로 더 연체할 경우에는 임대료를 3번 내지 않은 것으로 되어 계약해지 등을 요구할 수 있습니다.
특례 연체를 받을 수 있는 상가임대차의 제한은 없으며, 환산보증금 규모에 따른 제한도 받지 않습니다.
상가 임차인의 임대료 감액과 보전
개정법은 상가 임차인들이 월세나 보증금 증감을 원활하게 행사할 수 있도록 법조항을 ‘경제사정의 변동’에서 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 수정했습니다.
차임증감 청구 사유에 코로나19와 같은 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동을 명시한 것입니다.
이에 따라 상가 임차인은 코로나19로 매출이 급감해 현재 임대료가 높다고 판단될 경우 임대료 감액 청구를 할 수 있습니다.
임대인과의 합의가 이뤄지면 임대료를 감액 받을 수 있게 됩니다.
다만 임대인은 임차인의 임대료 감액 요구를 거부할 수 있습니다.
이 경우 분쟁조정위원회의 조정 신청 또는 법원 소송을 통해 해결해야 합니다.
임대료 감액 청구는 보증금과 월세 환산액을 합한 금액(보증금+(월세×100))인 환산보증금이 일정 수준 이하인 거래에서만 적용됩니다.
환산보증금이 일정액을 넘게 되면 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 없습니다.
이에 따라 환산보증금을 초과하는 상가 임대차는 임대료감액청구권이 적용되지 않습니다.
환산보증금은 서울 9억원, 부산 6억9천만원 등 지역에 따라 다르답니다.
임대인이 코로나로 인한 경제 사정의 변동으로 증액을 요구하는 경우에는 임대료 감액 전 차임에 달할 때까지 5% 임대료 증액 상한을 적용하지 않습니다.
대신 감액 전 임대료를 초과하는 증액의 경우에는 증액 상한인 5% 적용을 받게 됩니다.
결국 임대인은 상황이 좋아지면 깎아준 만큼 임대료를 올려 되돌려 받을 수 있답니다.
분쟁 조정위원회 18개소로 확대
임대인과 임차인 간 분쟁을 보다 신속하고 편리하게 조정할 수 있도록 분쟁 조정위원회가 확대 설치됩니다.
현재 각 지방 조정위원회는 대한법률구조공단 산하에만 설치되어 있는데 이를 LH와 한국감정원에도 설치하는 것입니다.
이로써 분쟁 조정위원회는 18개소로 늘어나게 됩니다.